Когда мы с Энн продали наш четырехквартирный дом в Месе, норма капитализации опустилась примерно до 5 процентов, а кредит был взят под 6,5 процента. На нас начало действовать отрицательное плечо рычага. Помимо этого, у нас был отрицательный денежный поток, поэтому надо было срочно продавать недвижимость. Мы так и сделали, получив при этом неплохую прибыль, потому что внимательно следили за нормой капитализации. В момент покупки дома эта норма составляла около 10 процентов. Хотя чистая операционная прибыль так и не повысилась, стоимость недвижимости возросла вдвое из-за снижения нормы капитализации с 10 до 5 процентов.

Еще один часто рассматриваемый показатель – это коэффициент прибыльности инвестированного капитала (обычно используется его английская аббревиатура ROI), демонстрирующий общую рентабельность инвестиции. Мне знакомы инвесторы, которые рассчитывают прогнозируемый ROI в момент покупки недвижимости и никогда больше не возвращаются к нему. Однако, как и норма капитализации, этот коэффициент может подсказать вам, стоит ли по-прежнему держать у себя недвижимость или лучше принять в отношении ее какое-то другое решение.

Например, в число моих инвестиционных критериев входит доходность после уплаты налогов не ниже 30 процентов. В понятие доходности в данном случае входит денежный поток, прирост стоимости недвижимости плюс налоговые льготы и снижение основной суммы кредита. Несколько лет назад я приобрел дом в Юте, который по всем признакам мог в течение пяти ближайших лет давать ROI в размере 35 процентов.

На деле же вышло, что сдать квартиры в этом доме очень трудно, поэтому ROI оказался ниже ожидаемого. Когда мне стало ясно, что коэффициент снизился ниже установленной мною планки в 30 процентов, я продал дом и нашел другую недвижимость, которая больше соответствовала моим инвестиционным критериям. Вы, должно быть, уже поняли, как много зависит от соблюдения заранее установленных критериев. Многие из ваших решений будут основываться именно на них.

В анализе показателей и сравнении их с критериями очень важную роль играет один из членов команды – ваш наставник. Такого наставника следует иметь каждому бизнесмену. Он должен хорошо разбираться в недвижимости и общих проблемах бизнеса.

Третий тип отчетов строится на сравнении, когда актуальные показатели вашего бизнеса сравниваются с какими-то другими – например, с отраслевыми стандартами, вашими прошлыми или прогнозируемыми показателями. Давайте предположим, что вы приобрели недвижимость и рассчитываете, что ее стоимость будет возрастать на 10 процентов в год. Допустим, на данный момент рост ее стоимости составляет 15 процентов.

Сравнительный анализ даст вам возможность оценить не только состояние недвижимости на текущий момент, но и ее перспективы на будущее в сравнении с собственными ожиданиями и с положением дел на данном рынке в целом. На этом основании вы сможете сделать вывод, как выглядит ваша собственность по сравнению со среднерыночными показателями, и принять решение о покупке дополнительной недвижимости на данном рынке или о ее продаже, чтобы приобрести себе что-нибудь другое, более соответствующее вашим критериям.

Видите, насколько важно иметь хорошую отчетность? Она должна включать в себя не только актуальные показатели, но также коэффициенты и сравнительный анализ. Я часто критикую управляющих недвижимостью за то, что они представляют мне никуда не годные отчеты. Обычно они содержат только текущие данные, да и в тех зачастую невозможно разобраться. Давайте рассмотрим в качестве примера один из полученных мною отчетов.

Хотя в нем и отсутствует анализ, однако он, по крайней мере, дает мне исходные данные, которые я могу проанализировать самостоятельно. Сразу вижу, что у меня здесь положительный денежный поток, размер которого соответствует моим критериям. Теперь мне надо внести эти данные в свою бухгалтерскую программу (или нечто аналогичное), и я смогу получить из нее норму капитализации, коэффициент прибыльности инвестированного капитала и другие показатели для анализа.

Таблица 1.5. Реальный пример хорошего отчета о состоянии недвижимости (в долларах)

Принцип бизнеса № 5: Налоги

Если вы хотите влиять на доходность от недвижимости, обращайте пристальное внимание на налоговое законодательство.

Самая значительная статья расходов у большинства людей – это налоги. В США, которые обычно считают страной с низким уровнем налогообложения, средний бизнесмен, зарабатывающий в год 100 тысяч долларов, выплачивает правительству более 50 процентов в форме тех или иных налогов. В их число входят подоходный налог, налог на имущество, на регистрацию сделок по купле-продаже недвижимости, на занятость, акцизы, не говоря уже о налоге на наследство.

Некоторые древние цивилизации 50?процентные налоги считали равносильными удушению. Однако в XXI веке порой мы платим и больше и считаем такое положение вещей вполне приемлемым. Но есть и хорошие новости. Если вы занимаетесь бизнесом, особенно связанным с инвестициями в недвижимость, то можете легко сократить налоговую ставку с 50 до 20–30 процентов. На самом же деле многие из клиентов компании «ProVision», являясь серьезными инвесторами, вообще не платят никаких налогов, причем на вполне законных основаниях.

Представьте себе только, что можно было бы сделать с лишними деньгами, если бы вам удалось снизить свои налоги на 20 или даже 30 процентов. Сколько дополнительной недвижимости можно было бы приобрести! Насколько быстрее рос бы ваш инвестиционный портфель! Как-то я подсчитал, что человек, уплачивающий налоги по 30?процентной ставке, мог бы удвоить объем своего портфеля за семь лет, если бы по максимуму использовал свои налоговые льготы и реинвестировал все сэкономленные деньги.

Когда я рассказываю людям, что они могут на законных основаниях снизить подоходный налог на 30 и более процентов, у них сразу же появляется скептическая реакция. Они считают, что я заманиваю их в какое-то «налоговое убежище». И это действительно так. Этим «налоговым убежищем» является инвестирование в недвижимость. При этом не имеет значения, используется ли недвижимость как жилье или служит в коммерческих и промышленных целях. В США и многих других странах налоговое законодательство предоставляет инвесторам в недвижимость весьма значительные льготы.

Давайте рассмотрим, что вы можете предпринять, чтобы воспользоваться этими льготами по максимуму. При этом мы будем ссылаться на законы Соединенных Штатов, но учтите, что многие другие страны имеют аналогичное законодательство. Поэтому если даже вы инвестируете за пределами США, принцип налоговых вычетов может быть точно так же применим в Канаде, Европе и других регионах мира. Я расскажу вам о пяти способах снижения подоходного налога на 30 и более процентов.

Что? Налоговая стратегия? Мы ведь только что говорили о разработке стратегии бизнеса при инвестировании в недвижимость. А теперь еще надо создавать и налоговую стратегию? Совершенно верно. Налоговая стратегия – это систематический план действий, направленных на постоянное снижение или полную отмену подоходного налога.

Хорошая налоговая стратегия во многом схожа со стратегией бизнеса в целом. Необходимо иметь перед глазами общую картину, включающую в себя не только недвижимость, но и другие сферы бизнеса и инвестиций. И рассматривать эту картину надо с позиций долгосрочной перспективы. Моя личная налоговая стратегия содержит аспекты, так или иначе связанные с двумя моими сыновьями. Один из них, Сэм, работает вместе со мной и намерен продолжать эту деятельность еще долгие годы. Другой – Макс – не проявляет интереса к бизнесу и собирается писать книги для детей. Поэтому налоговая стратегия должна учитывать интересы обоих сыновей. Каждый из них имеет долю в моем бизнесе, но я должен подходить к этим долям по-разному, поскольку один принимает в бизнесе активное участие, а другой нет.